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在加息周期开启之时，鲍威尔曾提示，为抑制通胀而抬升利率，会带动房贷成本走高，年轻购房群体将率先感受到压力。市场一度期望经济扩张能逐步消化这一负担，但实际情况显示，美国住房购买力矛盾并未随经济增长而缓解，反而呈现加剧态势。

高盛方面指出，房贷锁定效应抑制房源供给、高利率压制购房需求，美国楼市的调整压力仍将持续，首次置业群体受到的影响相对更为明显。

当前美国住房市场可负担性压力持续累积，抵押贷款利率维持在7%上方，置业成本明显攀升。

高盛经济学家罗尼?沃克在客户报告中预警，2027年住房购买力矛盾将进一步凸显，年轻购房者面临的困难相对突出。IG markets外汇平台自今年2月以来，美国房贷利率累计上行近150个基点，购房预算空间被持续压缩。

房贷锁定效应：存量低息贷款冻结房源供给

2020至2021年低利率阶段，大量美国居民办理按揭再融资，形成了市场所熟知的房贷锁定效应。目前约六成房主持有的房贷利率低于现行市场水平，其中65%房主的利率较当前市场水平低至少2个百分点。

一旦出售现有住房再购置新房，就意味着要放弃原有的低成本贷款、承担更高成本的新按揭，换房的经济代价显著增大，IG markets外汇平台房主挂牌出售意愿减弱，市场可流通房源持续偏少。

沃克指出，2020年和2021年大批借款人集中锁定低利率，叠加当前房贷高企的环境，让换房背负了巨大的财务成本。

购房者想要置换住宅，就必须结清原有低息贷款，重新申请高利率按揭。

高盛测算，2027年美国成屋销量预计为390万套，略低于2026年预期，较疫情前2019年的正常水平下滑26%。

一线市场转冷：刚需板块承压，高端物业韧性更强

纳什维尔房产经纪人杰克·肯尼迪的一线反馈印证了降温趋势：开放看房客流与按揭申请同步回落，当地房产交易活跃度明显走低。

一套定价低于区域成交均价近10万美元的房源挂牌后，到访客户寥寥，而两月前同类房源受到的关注度明显更高。

肯尼迪表示，他认为高盛的预判有较大概率兑现。

目前房价维持在历史高位区间，融资成本走高削弱了购房能力，叠加就业前景的不确定性，买家对待长期大额负债的态度更为谨慎。

市场呈现结构性分化：面向普通家庭的刚需房源承压较为明显，高端房产表现则相对稳健。

肯尼迪同时提示，楼市降温存在跨领域传导的可能性，节假日过后，明年年初资本市场或面临新的考验。

行情大概率温和盘整，系统性崩盘风险有限

房产机构负责人乔纳森·卡尔科内认为，买卖双方观望僵持的状态或将延续至2027年，整体房价大概率横盘或小幅回调，出现深度崩盘的可能性不大。伴随成交走弱，议价空间会进一步扩大，出售意愿较强的业主需要调整报价以贴合市场预期。

卡尔科内分析，房屋净值偏低、定价偏高的老旧房源更容易出现降价，定价脱离市场的新增房源去化周期将被拉长。

房屋净值充足的家庭抵御市场调整的能力相对更强，现金流稳定的房主更倾向于翻新改造现有住房，而不愿置换房屋、放弃低息贷款。

对于现金流稳定、计划长期持有至少三年的自住买家，当前入场改造房屋具备一定的可行性；持有低利率房贷的家庭，优先改造住房比置换更为划算。

购房意愿回落，住房市场结构性矛盾凸显

供给约束并非唯一影响因素，购房需求端的信心同样有所走弱。

沃克分析，人口结构与收入修复本有望对住房需求形成支撑，但近期购房意愿调查指标出现明显下行；人口流动放缓也会影响新增家庭的形成节奏，从而对长期住房需求形成压制。

皮尤研究中心调研数据显示，九成40岁以下受访者认为，当下在美国买房的难度要高于父辈时期。

2019至2024年，剔除通胀影响后的房屋中位价上涨30%，而40岁以下户主家庭经通胀调整后的收入仅增长9%，房价与收入的差距持续拉大。

肯尼迪提到，住房成本持续抬升，使得年轻群体首置的门槛不断升高，不少年轻人即便拥有良好的储蓄与征信记录，置业计划也较难落地。

小结：利率僵局之下，流动性低迷与结构性分化风险并存

高利率环境正在形成一种特殊的循环约束：存量低息房贷约束房源供给，新的高利率抑制购房需求，成交规模持续收缩，房价难以快速出清，购房能力持续受到挤压。

市场冲击存在结构性差异，首次置业群体承受的压力相对更大。

综合多方机构观点，房贷锁定效应拉长了利率政策的影响周期，压力更多反映在成交萎缩上，而非快速的价格暴跌。

如果高利率维持较长时间，美国住房市场的结构性分化将进一步加深，并对内需表现形成拖累，这属于海外宏观层面需要持续跟踪的潜在风险。