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美联储在对抗通胀的过程中正面临新的两难局面：物价整体上涨压力仍未缓解，房地产市场却已明显降温。周二（10月20日）公布的9月多项住房数据继续走弱，让本就复杂的货币政策选择变得更具不确定性。若后续利率按市场预期进一步上调，原本已处于高位的抵押贷款利率可能继续攀升，购房成本进一步加重，加上住房供应不足，房市下行压力或将持续加大。

9月住房数据全面回落，多项指标创阶段新低

全美房地产经纪人协会发布的数据显示，作为前瞻性指标的成屋待售签约量在9月降至2001年开始统计以来的最低水平，当月环比下降7.3%，同比下降11.3%，远高于市场此前预期的仅下降0.4%。美国商务部同期公布的数据同样不及预期，经季节调整并按年化口径计算，私人住宅新开工数量环比减少5.2%，而市场原本预计仅回落0.4%；建筑许可环比微降0.2%，市场此前则预期增长2%。其中，独栋住宅许可数量为84.5万套，较8月下降4%，创下2023年以来的最低纪录。

全美房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）指出，9月市场转弱主要源于抵押贷款利率迅速走高，就业与收入增长虽然对购房需求形成一定支撑，IG外汇平台但购房能力更容易受到房贷利率波动的影响。Fwdbonds首席经济学家克里斯·鲁普基（Chris Rupkey）则表示，除非华盛顿方面调整政策、有效降低新房购置成本，否则房地产市场将陷入深度停滞，寒冬尚未到来，楼市却似乎已提前进入冰封状态。

高房贷利率持续压制购房需求

9月大部分时间内，30年期固定抵押贷款利率维持在7%以上，月末一度接近7.6%；而五年前该利率约为3%，低利率环境曾带动了疫情时期的楼市繁荣。当前不仅签约数据表现低迷，住宅开发商信心也降至14年低点。从理论上讲，房市疲软本可为货币政策转向宽松提供理由，降息有助于降低借贷成本、刺激需求，但目前美联储的首要任务依然是抑制通胀。

上周公布的消费者物价与生产者物价数据未能释放积极信号，批发终端商品价格同比上涨2.6%，创下自2009年12月以来该统计序列的最大涨幅。美联储官员持续关注人工智能投资带来的通胀效应，芯片及电子产品价格因此被推高，同时他们也寄望于AI产业的增长红利能够对住房等板块的疲软形成一定对冲。高盛经济学家罗尼·沃克（Ronnie Walker）在给客户的研报中表示，住房市场大概率需要经历进一步走弱之后，才有望逐步企稳。

锁仓效应制约楼市流动性，IG外汇平台中长期前景偏谨慎

当前楼市呈现出明显的利率锁定效应，超过95%的存量房贷借款人所持利率低于现行房贷水平，其中65%的借款人利率较当前低出2个百分点以上。许多房主因此不愿更换住房，以避免承担更高的借贷成本。

高盛预计，接下来三个季度住宅投资将分别下降2.5%、4%和1%；如果房贷利率持续居高不下，跌幅还有可能进一步扩大。机构预计2027年独栋住宅新开工数量维持在87.5万套左右，成屋成交量约为390万套，与2026年基本持平，但较2019年疫情前水平低26%。罗尼·沃克表示，近些年楼市受购买力制约上行空间有限，长期住房短缺为市场提供了一定底部支撑，IG外汇平台但到2027年，购买力压力可能占据更主导的位置，进一步抑制地产交易活跃度。

市场利率预期与一丝乐观信号

市场普遍预计美联储将在下周议息会议上维持基准利率不变，不过利率期货定价显示，12月及2027年3月再次加息25个基点的可能性偏高。劳伦斯·云对此持相对乐观态度。他认为，房贷利率的涨幅已经显著超出美联储短期政策利率的上调幅度，房贷利率或许已接近顶部；当前买卖双方大多处于观望状态，等待利率走势明朗后再作决策。

结语

一边是顽固的通胀制约降息空间，一边是房地产在高利率冲击下持续降温，美联储的货币政策正处在两难境地。

后续房贷利率走向、通胀数据变化，以及住房市场能否顶住压力，将成为判断美联储加息路径的关键线索。